Evaluer les risques immobiliers

Evaluer le risque de liquidité
Avant de faire l’acquisition d’un bien immobilier, l’investisseur ou l’Asset Manager (pour le compte de son client) doit réfléchir à sa stratégie de revente. Dans ce cadre, il doit se demander si la performance attendue de l’investissement vaut le risque encouru. Chaque investissement immobilier devant être évalué en fonction de sur son propre profile risque-récompense, plus le risque est grand, plus devrait être grande la récompense attendue. Mais l’inverse est également vrai : risque élevé signifie qu’il y a plus de chances d’échec.
Plusieurs facteurs de risques sont à prendre en compte et l’un d’eux est le risque de liquidité.
Il s’agit d’évaluer la probabilité que le vendeur souhaitant vendre n’y parvienne pas parce qu’il ne trouve pas d’acheteur dans les délais souhaités et soit donc contraint de baisser son prix.
Un investisseur peut s’attendre à ce que des dizaines d’acheteurs se présentent à l’achat dans un endroit comme Levallois, indépendamment des conditions du marché. Cependant, une propriété située à Calais n’aura probablement pas le même nombre d’acteurs, ce qui facilitera l’acquisition de l’investissement à Calais mais compliquera la sortie de celui-ci. Et généralement, les marchés plus petits peuvent convenir pour les investisseurs qui envisagent de conserver la propriété pour toujours, mais ne conviennent pas pour les actifs dont un business plan précis prévoit que l’investisseur ait besoin de récupérer son capital à un instant précis.
L’absence de liquidité peut ne concerner qu’un seul bien mais elle peut également être liée à un contexte général de marché baissier. Mais dans tous les cas, la meilleure manière de diminuer le risque de liquidité en immobilier reste de diversifier son patrimoine.

Voici huit facteurs de risque que les investisseurs devraient tenir compte lors de l’évaluation de tout réel privé investissement immobilier :
 
1 – Risque général de marché
 
Tous les investissements ont des hauts et des bas qui sont liés à l’économie, comme les taux d’intérêt, l’inflation ou d’autres tendances du marché. Les investisseurs ne peuvent pas éliminer les chocs de marché, mais ils peuvent réduire la volatilité de leur portefeuille en se diversifiant sur une large gamme d’investissements, y compris les actions, les obligations, FPI (fonds de placement immobilier) publiques et biens immobiliers privés. Un équilibre entre les investissements immobiliers publics et privés aide Diversifier efficacement à travers la géographie et les secteurs et gérer efficacement les liquidités.
Endettement des personnes, des entreprises, évènements géopolitiques.
 
2 – Risque au niveau de l’actif
Dans l’investissement immobilier, les risques différents sont associés à chaque type de propriété. Pour par exemple, il y a toujours une demande d’appartements dans les bonnes et les mauvaises économies, donc les immeubles multifamiliaux sont considérés comme un investissement à faible risque. Mais pour cette raison, les immeubles d’appartements génèrent souvent des rendements plus faibles.
 
3 – Risque idiosyncratique
 
Certains risques sont spécifiques à l’actif et au business plan de l’actif, ce qui les rend particuliers à une certaine situation – ou idiosyncratique. Chaque opération est soumise à l’idiosyncratique Risques. La construction, par exemple, ajoutera des risques à un parce qu’il limite la capacité de collecte de loyer pendant cette période. Et lors la construction d’une propriété à partir de zéro, les investisseurs prennent en place plus de types de risques que le simple risque de construction. Ils peuvent également faire face à un risque d’admissibilité, le la chance que les organismes gouvernementaux ayant compétence sur un projet n’émettra pas les approbations requises pour permettre au projet d’aller de l’avant; environnemental des risques allant de la contamination du sol à la pollution; dépassements de budget et plus encore, tels que les risques politiques et de main-d’œuvre.
L’emplacement est un autre facteur de risque idiosyncratique. Par exemple, les bâtiments derrière le Wrigley de Chicago Le champ utilisé pour les fêtes privées sur le toit est allé des investissements d’expansion à récession lorsqu’un nouveau tableau de bord a complètement effacé leurs points de vue, tandis que la valeur des propriétés près de The 606, Chicago’s version de la High Line de New York, sont en hausse.
Un investissement apparemment sûr et passif est également soumis à un risque idiosyncratique. Le crédit aux locataires peut changer rapidement et peut créer ou défaire une opportunité d’investissement. Les exemples de faillite de locataires sont devenus monnaie courante dans le secteur de l’immobilier commercial, par exemple, car les magasins physiques ont été décimés par la concurrence du commerce sur Internet.
 
4 – Risque de liquidité
Lorsqu’un investisseur n’est pas en mesure de vendre une propriété rapidement, le risque de liquidité peut être en cause. Un investisseur peut s’attendre à ce que des dizaines d’acheteurs se présentent à l’achat dans un endroit comme Houston, indépendamment des conditions du marché. Cependant, une propriété située dans Evansville, Indiana n’aura pas presque la même chose nombre d’acteurs, ce qui facilite l’acquisition de l’investissement mais complique la sortie de celui-ci.
La stratégie de vente d’une propriété doit être déterminée lors de l’acquisition d’un bien immobilier d’investissement. Les marchés plus petits peuvent convenir pour les investisseurs qui envisagent de conserver la propriété pour toujours, mais pas pour les actifs avec un business plan précis ou l’investisseur qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital à un instant précis.
 
5 – Risque de crédit
La durée et la stabilité des revenus d’une propriété est ce qui génère de la valeur. Il y a toujours un risque que quelque chose pourrait arriver aux flux de revenus générés par une propriété. Une propriété louée à Apple pour 30 ans commanderont un prix beaucoup plus élevé qu’un immeuble à locataires multiples avec des loyers similaires. Cependant, même les locataires les plus solvables peut faire faillite. Rappelez-vous quand les propriétaires étaient heureux d’avoir Sears et J.C. Penney ancrer leurs centres commerciaux ?
L’énorme marché des baux dits triple-net, dont on dit souvent qu’ils sont aussi sûrs que les États-Unis. Les bons du Trésor et exiger des locataires qu’ils paient des impôts, assurance et améliorations, peut tromper la propriété Investisseurs. Plus il y a de stabilité dans le flux de revenus, plus les investisseurs sont disposés à payer parce que l’actif se comporte plus comme une obligation avec revenu prévisible.
Cependant, le bailleur dans le cadre d’un bail triple net prend le risque que le locataire reste en place pour la durée du bail, et qu’il y aura à la fin un acheteur en attente.
 
6 – Risque lié aux couts de remplacement
Alors que la demande d’espace sur le marché stimule la location taux plus élevés dans les propriétés plus anciennes, ce n’est qu’une question de temps avant que ces taux de location ne justifient de nouveaux et augmenter le risque d’approvisionnement. Et si un nouveau bâtiment rend l’immeuble de placement obsolète parce qu’il y a une meilleure installation avec des loyers comparables ? Il se peut que ce ne soit pas possible pour un investisseur pour augmenter les loyers, ou même atteindre la décence taux d’occupation
L’évaluation de cette situation nécessite comprendre le coût de remplacement d’une propriété à savoir si c’est économiquement faisable pour un nouveau bâtiment de venir voler ces locataires. Pour éliminer le coût de remplacement, les investisseurs devraient tenir compte de la catégorie d’actifs, de l’emplacement et du sous-marché d’une propriété à cet endroit. Cela aide les investisseurs à savoir si le loyer peut augmenter assez haut pour faire de nouvelles constructions viables. Par exemple, si un appartement de 20 ans l’immeuble est en mesure de louer des appartements à un taux qui justifierait de nouvelles constructions, la concurrence peut très bien venir sous la forme de d’offres de nouvelles constructions. Il ne va peut-être pas possible d’augmenter les loyers ou maintenir l’occupation dans les plus anciens.
 
7 – Risque lié à la dette
Plus il y a d’effet de levier (dette) sur un investissement, plus c’est risqué et plus les investisseurs devraient demande en retour. L’effet de levier est un multiplicateur de force : Il peut faire avancer un projet rapidement et augmenter retourne si les choses vont bien, mais si un projet les prêts sont sous pression — généralement lorsque son le rendement des actifs n’est pas suffisant pour couvrir les intérêts paiements – les investisseurs ont tendance à perdre beaucoup rapidement. Donc, en général, les investissements qui sont capitalisés avec plus de dette devrait projeter un rendement plus élevé sur équité
Dans l’exemple A ci-dessous, nous illustrons la différence dans rendement des capitaux propres en utilisant une dette de 85 % contre 70 %. Le projet avec une dette de 85% ne nécessite que 3 millions de dollars de capitaux propres et génère un rendement total sur des capitaux propres de 121 %, alors que le projet a été poursuivi avec 70% de dette nécessite 6 millions de dollars de capitaux propres et génère un rendement total de 65 %.
Les retours doivent être générés principalement à partir de la performance de l’immobilier — pas par l’intermédiaire de l’utilisation excessive de l’effet de levier. Projets à fort effet de levier ne devrait pas nécessairement être évité complètement ; les investisseurs doivent simplement s’assurer qu’ils reçoivent un rendement proportionnel au risque.
En résumé, il est crucial pour les investisseurs de comprendre le montant de l’effet de levier utilisé dans tout projet immobilier dans lequel ils envisagent d’investir, de se rendre compte qu’un scénario à effet de levier plus élevé pourrait représenter une perte plus importante en cas de ralentissement du marché et de s’assurer qu’ils sont correctemen