Core, Core Plus, Value-Added et Opportuniste

Core, Core Plus, Value-Added et Opportuniste sont des termes utilisés pour définir les stratégies de risque et de rendement d’un investissement immobilier. Il est important que les investisseurs connaissent la différence de chaque stratégie, car le risque réel d’un investissement et le risque annoncé peuvent en être très différents. il est essentiel de trouver les investissements qui conviennent à chaque profil risque/rendement personnel
Ces stratégies vont de conservateurs à agressifs et sont définis à la fois par les attributs physiques de la propriété et le montant de la dette utilisée pour capitaliser un projet.
Les attributs physiques des actifs peuvent inclure :
 la durée et la durée des baux sur place,
la solvabilité des locataires, ainsi que l’état physique
et l’emplacement de l’immeuble.
Le montant de la dette utilisée pour capitaliser un projet est une considération tout aussi importante car il a une incidence sur le profil de risque de l’investissement. Par exemple, une propriété avec un locataire à crédit et un bail à long terme en place peut être attrayante pour l’investisseur conservateur, mais pas lorsque 80% du prix d’achat est financé par la dette.
 
L’investissement immobilier « Core » est synonyme de stabilité. Les investisseurs immobiliers « Core » sont des investisseurs conservateurs qui cherchent à générer un revenu stable avec un risque très faible. Les locaux concernés sont de bonne qualité et nécessitent très peu d’entretien par leurs propriétaires. Ces biens sont généralement acquis avec un faible effet de levier et détenus comme alternative aux obligations. Ils sont généralement occupés par des locataires de bonne signature sur des baux à long terme.
 Ces propriétés génèrent des flux de trésorerie stables et constants, par exemple, un grand immeuble de bureaux récent et monolocataire entièrement loué à la Défense.
Les investisseurs principaux s’attendent à obtenir un rendement faible à moyen. La majeure partie du rendement attendu est susceptible d’être générée par le cash-flow de la propriété plutôt que par la réversion éventuelle ou la revalorisation du local.
 
L’investissement immobilier « Core Plus » est synonyme de « croissance et de revenu et est associé à un profil de risque faible à modéré. Les propriétaires de ces biens ont généralement la capacité d’en augmenter le cash-flow grâce à de légères améliorations, à l’efficacité du property management ou en améliorant la qualité des locataires.
Les investisseurs qui ont un plus grand appétit pour le risque et un horizon temporel plus long devraient envisager des stratégies à valeur ajoutée ou même opportunistes.
Composer l’effet de levier à la hausse ou à la baisse réduira ou augmentera le risque financier et le profil de risque. Il existe une stratégie d’investissement immobilier privé pour pratiquement tous les investisseurs individuels et.
 
L’investissement immobilier « value added » est associée à un risque modéré à élevé. Les propriétés value-added ont génèrent peu ou pas de cash-flow à l’acquisition et cumulent des problèmes d’occupation/vacance/impayés/gestion ou une combinaison de tout etc. mais ont le potentiel de produire un cash-flow important une fois que la valeur leur sera apportée.
Ces investissements nécessitent une connaissance approfondie de l’immobilier, de la planification stratégique et de la surveillance quotidienne par leurs propriétaires.
Dans cette stratégie d’investissement, les investisseurs auront tendance à utiliser beaucoup de levier pour générer les rendements.
 
 
La stratégie opportuniste est la plus risquée de toutes les stratégies d’investissement immobilier. Elle est encore plus risquée que la stratégie « Value-added ».  Les investisseurs opportunistes se chargent des projets les plus compliqués et peuvent ne pas voir de retour sur investissement plusieurs années.
Cette stratégie d’investissement nécessite des années d’expérience et une équipe d’experts pour bien la mener à bien. L’investissement génère souvent peu ou pas de cash-flow à l’acquisition, mais a le potentiel de générer un important cash-flow une fois que la valeur ajoutée et donc un rendement élevé. Les investisseurs opportunistes ont tendance à utiliser un effet de levier très important.